Wizyta w sklepie z mieszkaniami

Po publikacji „Recyklingu przestrzeni” rozpoczęła się dyskusja, w której trochę spieraliśmy się nad postrzeganiem starych budynków i śródmieścia w porównaniu do nowych budynków i przedmieść.

Jeden z rozmówców stwierdził: „Na postrzeganie starych budynków w centrum wpływa słaba jakość ich otoczenia – brak zieleni, przestrzeni, parków, placów zabaw, zaułków, skwerów, infrastruktury potrzebnej do spędzania czasu wolnego”

Drugi odpowiedział: „Nie zgodzę się z Tobą. Jaką infrastrukturę masz na peryferiach? Możesz iść na spacer do lasu i na tym koniec. Czasem jest jakiś plac zabaw i tyle.

W centrum jest jednak znacznie więcej rzeczy, o których wspominasz. Centrum Katowic jest otoczone parkami prawie z każdej strony. Jest też jeden spory park praktycznie w centrum. Placów zabaw czy zaułków też nie brakuje. Jest też rozbudowane zaplecze kulturalno-gastronomiczne. To przecież w centrum masz kina, teatry dziesiątki knajpek. Na peryferiach możesz o tym zapomnieć a w najlepszym wypadku jest tylko centrum handlowe.”

Naturalnie – dyskutujący oceniali sytuację z perspektywy konsumenta, który świadomie wybiera swoje miejsce zamieszkania oceniając wady i zalety różnych lokalizacji. Wobec tego można stwierdzić, że każdy z nich ma rację – w końcu mając do dyspozycji kilka produktów na sklepowej półce również podejmujemy w miarę możliwości świadomą decyzję, porównując wielkość i wygląd opakowania, skład chemiczny i cenę. Każdy zatem wybiera to co najbardziej mu odpowiada.

 

Wybór jaki daje nam rynek mieszkaniowy jest pozorny. Założenie, że ludzie dokonują świadomych decyzji o kupnie mieszkania w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenie – jest jak leczenie złamania nosa szamponem do włosów. Więcej w nim wiary niż jakichkolwiek dowodów na pozytywne efekty. Wynika wyłącznie z tego, że lekarz jest producentem szamponu.

 

Ten „sklep z nieruchomościami” jest trochę ubogi, nie daje nam wystarczającego wyboru. To trochę tak jakbyśmy na półce mieli do dyspozycji: coca-colę, pepsi, polococtę oraz „napój aromatyzowany o smaku coli” (budownictwo komercyjne wszelkiego typu). Produkty te mają różne ceny i opakowania, być może nawet różnią się smakiem, choć nieznacznie. Stoją też na różnych półkach w różnych częściach sklepu (lokalizacja). Oprócz tego w dziale napojów jest tylko woda – z punktu widzenia naszego zdrowia byłaby lepszym wyborem ale  jest ona 2 razy droższa od pozostałych napojów a, żeby zdjąć ją z półki potrzebna jest drabina (dobrej jakości budownictwo w starych dzielnicach).

Ahh! – zapomniałbym! Jest jeszcze drugi gatunek wody: stoi na samym dole, zakurzony, w brzydkim i zniszczonym opakowaniu, w wyschniętej, lepkiej i śmierdzącej kałuży, nad którą latają muchy (stare budownictwo). Z jakiegoś powodu jego ceny są niewiele niższe niż cena coli.

Kwestia postrzegania starych budynków jest sprawą subiektywną i każdy może mieć swoje zdanie na ten temat – dlatego też obaj moi rozmówcy mają rację. Ostatecznie nikt nikogo nie zmusza do mieszkania w centrum. Ani na przedmieściach. Teoretycznie każdy ma wybór.

A obiektywnie rzecz biorąc – jeśli ktoś posiada odpowiedni budżet, by zainwestować w nieruchomość – zaczyna brać pod uwagę wiele różnych czynników, które w jego przekonaniu sprawią, że inwestycja zmaksymalizuje zyski. Stare budynki wcale nie są tańsze od nowych (a na pewno nie zawsze), a dodatkowo wymagają inwestycji w nowe instalacje, modernizacje elewacji, wymianę stolarki itp. A jak do tego dochodzi ochrona konserwatorska to naprawdę trzeba być majętnym koneserem albo – kupić okazyjnie nieruchomość w wybitnie dobrej lokalizacji. Jeśli ktoś chce zamieszkać w centrum Katowic to w uproszczeniu ma do wyboru:

a) starą i wiele lat nieremontowaną kamienicę

b) Superjednostkę.

W 1997 roku Śródmieście Katowic zamieszkiwało 45 tysięcy ludzi. W 2007 już tylko 35 tysięcy. Dzisiaj – około 28. W ciągu ostatniej dekady centralna miasta straciło więcej mieszkańców niż liczy sobie inna dzielnica, jedna z najszybciej zabudowywanych – Podlesie, do której dojeżdża jedna linia autobusowa.

Nie ma nic złego ani w jednym ani w drugim rozwiązaniu ale… To bardzo wąski wybór, przyznacie? Warto się zastanowić dlaczego w śródmieściu praktycznie nie powstają nowe budynki mieszkalne? Sądzę, że między innymi dlatego, że Miasto narzuca wskaźnik 1,5 miejsca postojowego na każde nowe mieszkanie, traktując śródmiejskie inwestycje na równi z deweloperskimi osiedlami na przedmieściach. To oznacza, że jak ktoś chce zbudować 20 mieszkań – musi zapewnić 30 miejsc postojowych. W ciasnej zabudowie, pomiędzy nierzadko 100-letnimi budynkami sąsiednimi.

Nie myślcie sobie, że jestem jakimś anty-samochodowym terrorystą. Sam mam samochód, lubię nim jeździć, cenię sobie duży bagażnik i wygodę podczas podróży. Jednak wpływ pro-samochodowego kształtowania miasta na jakość i cenę nieruchomości jest ogromny. Dlaczego?

Miasto narzuca budowę większej ilości przestrzeni dla samochodów niż dla ludzi

Jedno miejsce postojowe wraz z dojazdem i komunikacją zajmuje 20-25m2 co daje w efekcie 600-700m2 parkingu we wspomnianym budynku. Przypomnę – dla 20 mieszkań, które mogą mieć po 30-60m2, bo takie są obecnie najbardziej popularne na rynku. Działki w śródmieściu różnią się od tych przedmiejskich tym, że można je dużo intensywniej zabudowywać. Typowa działka ma właśnie 600-700m2. Na przedmieściach na takiej działce powstaje domek jednorodzinny. A w Centrum – 5-piętrowa kamienica. Parking będziemy musieli zmieścić zatem pod ziemią. Będziemy musieli wykopać gigantyczną dziurę między fundamentami sąsiadów, zabezpieczać wszystkie budynki wokół, brać pod uwagę odszkodowania, zmierzyć się z wodami gruntowymi, szkodami górniczymi, zablokowaniem chodnika i ulicy, zmienić organizację ruchu, bo cała budowa nie zmieści się na ciasnej działce. W dodatku dwie z sześciu kondygnacji zajmie śmierdzący spalinami garaż. I choć docelowy standard mieszkania w takim budynku będzie porównywalny do mieszkania na przedmieściu to jego cena będzie 2-3-krotnie wyższa. A Katowice to nie Kraków, nikt nie zapłaci 3 razy więcej za mieszkanie tylko po to, by mieszkać bliżej Mariackiej.

Jednym słowem Miasto narzuca budowę większej ilości przestrzeni dla samochodów niż dla ludzi. I co z tego, że mieszkając w centrum masz dostęp do komunikacji publicznej i wygodny dojazd w każdym kierunku i nawet nie masz prawa jazdy? Do ceny swojego nowego mieszkania musisz doliczyć jakieś 100 tysięcy złotych, bo ktoś uznał, że każdy obywatel musi mieć miejsce postojowe. A to tylko jeden z wielu przepisów, które faworyzują inwestycje na przedmieściach w przeciwieństwie do tych śródmiejskich.

Jeśli zatem utrzymać metaforę „sklepu z nieruchomościami” to w Polsce jest to raczej supermarket niż zdrowy osiedlowy warzywniak. Bardziej fast-food z drive-thru niż bar mleczny. Bardziej przedmiot spekulacji i lokowania aktywów finansowych niż zapewnienie podstawowych potrzeb mieszkaniowych społeczeństwu.

Bądź pierwszym komentującym

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *